Esa misma propiedad, menos de una década antes, era adquirida por la mitad o un poco más de ese rango.
La tormenta de precios históricos junto a elevados intereses hipotecarios, los mayores en las últimas dos décadas, sacó del mercado a un importante grupo de potenciales compradores.
Esta fue una de las diversas causas que provocaron que durante 14 meses consecutivos las ventas de viviendas nuevas y de uso descendieran. Hoy, la tendencia continúa.
¿Momento esperado? 5q6j1
Los precios medios de las viviendas cayeron en julio y pasaron de $445,000 en junio a $439,950 en julio, en dependencia de la zona, según un nuevo informe de Realtor.com. Sin embargo, los precios continúan inflados, respecto al valor real sostenible de las propiedades
Más que una buena noticia podría ser alentador para los compradores con presupuesto limitado que la proporción de propiedades en venta con recortes de precios alcanzó un máximo de dos años en julio y aumentó de un 3,4% en comparación con el año anterior hasta el 18,9%, más alto que antes de la pandemia de COVID-19.
Julio suele ser un momento pico para las ventas de viviendas, por lo que los recortes de precios son inusuales, pero el mercado de este verano ha sido diferente.
"En primer lugar, las tasas siguen siendo más altas de lo esperado, lo que significa que hay menos actividad de los compradores", dice el economista sénior de Realtor.com, Ralph McLaughlin. “En segundo lugar, la perspectiva de que las tasas hipotecarias bajen este otoño puede haber inducido a algunos compradores a esperar. Esta combinación ha llevado a los vendedores a bajar sus precios para atraer a más compradores”.
¿Dónde se observan con mayor fuerza las reducciones de precios?
De las 50 áreas metropolitanas más grandes en EEUU, en 47 se observaron reducciones de precios en comparación con julio pasado y con meses anteriores.
Las áreas metropolitanas que vieron los mayores aumentos en la proporción de reducciones de precios incluyeron Tampa, Florida, con un 9,7%; Charlotte, Carolina del Norte, con un 9,5%; y Phoenix, con un 9,4%.
“Estos son lugares en los que los vendedores han tenido una buena racha en los últimos años con el aumento desorbitante de los precios, pero con los efectos de las tasas más altas, el impacto de la inflación por más de tres años y la incertidumbre, los vendedores están siendo obligados a retornar a la realidad con sus expectativas de precios”, afirma el experimentado economista de Realtor.com, Ralph McLaughlin.
Vendedores reacios 1d6b4j
Algunos vendedores se muestran reacios a bajar los precios.
Los compradores pueden beneficiarse de la reducción de los precios de las viviendas, pero es comprensible que la reducción de los precios sea una píldora difícil de tragar para algunos vendedores.
“Muchos vendedores han puesto sus casas en venta, porque han visto los precios comparables que han obtenido las casas”, dice Sam Fitz-Simon, un agente inmobiliario de Com en Danville, California. “Decirles que no han dado en el blanco y que tienen que conformarse con menos nunca es una conversación agradable”.
El abogado y experto en bienes raíces Bruce Ailion, de Re/Max Town & Country en Atlanta, está de acuerdo.
“Incluso cuando se les presentaron las estadísticas de precios más recientes, muchos vendedores se mostraron optimistas de que su casa se vendería por más de lo que se vendió la casa de su vecino el verano pasado”, describe Ailion.
“La nueva realidad comienza a calar solo después de unas pocas visitas y más de 30 días sin ofertas en el mercado”.
El sur de Florida sigue siendo un fenómeno atípico; sin embargo, también ha comenzado a percibirse el letargo en la compraventa de propiedades, con una disminución notable de las ventas en sentido general tanto de uso como nuevas y en el sector comercial y residencial en los últimos 4 meses.
En correspondencia, no ocurre aún lo mismo con los precios. Los inmuebles en venta sostienen un valor alto, debido al gran atractivo empresarial de la zona, el clima y menores impuestos en comparación con estados como California, Nueva York e Illinois.
Cambia el escenario 3kez
Lo anterior ha causado que ahora los compradores llevan la batuta y al ver que cada mes aumenta el inventario disponible, y las propiedades no se venden hasta incluso en varios meses, ofrecen menos dinero con un mercado a su favor por el incremento de opciones.
Por su parte, afirman los expertos, muchos vendedores se han tenido que conformar con ofertas entre el 5% y el 8% por debajo del precio de venta original. En algunos casos, depende de la zona, la cifra puede llegar hasta el 10% menos.
No obstante, los precios llegaron a escalar tanto que aún con reducciones entre el 10% y 20% los valores siguen siendo excesivamente altos y poco asequibles para lograr préstamos.
Lo más importante en estos momentos es que los compradores sientan seguridad de que pueden pagar el monto mensual cuando están comprando con precios inflados y con una tasa hipotecaria incómoda por encima del 6,6%. A eso se suman impuestos y seguros.
En 2023, la compraventa de viviendas de uso registró su nivel más bajo en 30 años. El desplome del 19% se tradujo en 4,09 millones de inmuebles vendidos, de acuerdo con los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
Ese año muchos propietarios evitaron vender sus hogares debido a las dificultades para adquirir una nueva vivienda en el mercado con precios altísimos, elevados intereses y escasez de inventario.
El 2022, con 5,03 millones de transacciones, marcó el inicio de la tendencia de descenso en las ventas del sector inmobiliario mediante un desplome del 17,8% respecto a 2021, el peor dato desde 2014.
Una crisis oculta por el gobierno 3h132n
Durante dos años el sector ha sufrido una crisis inmobiliaria que los grandes medios de prensa controlados por la izquierda y la Casa Blanca se han negado a llamarle por su nombre.
Las ayudas federales otorgadas por el gobierno de Joe Biden a los bancos de EEUU y prestamistas evitaron una debacle que se mantiene latente tras la crisis sanitaria por el COVID-19, donde millones de estadounidenses perdieron sus empleos y dejaron de pagar sus mensualidades.
Finalmente, lo adeudado por los prestatarios se agregó al monto total de sus hipotecas con ciertas penalidades, pero sin que sus propiedades fueran confiscadas por los bancos, como ocurrió en la grave crisis de 2006-2009. Otros aprovecharon la “histeria de compra” y lejos de perder dinero obtuvieron buenos dividendos.
El rescate impidió que esos mismos vendedores utilizaran las ganancias para adquirir otra vivienda en un corto plazo con pagos mucho más bajos a pesar de los altos precios, pero favorecidos por un interés hipotecario de entre el 3% y el 3,5%.
Debido al impacto económico de la pandemia, la Reserva Federal llevó puso la tasa referencial de interés al 0%-0,25%. Esto causó una furia de compradores en el mercado y una de las causas que se dispararan los precios de compraventa a niveles nunca visto.
En ese entonces, una vivienda en venta duraba en el mercado menos de una semana, algunas apenas horas y se adquirían incluso por encima del valor que pedía el comprador. Esto causó una brusca caída del inventario en todo el país y estimuló una escalada de precios sin precedentes. Había filas para ver una propiedad de forma presencial y listas de compradores en una competencia voraz y totalmente inusual.
Desde mediados de 2020 hasta el mismo período de 2022, los agentes de bienes raíces (realtors), los bancos y los vendedores disfrutaron de una impensable luna de miel, después de la peor pandemia de la era moderna.
Cientos de miles de personas buscaron viviendas en zonas menos pobladas, en las afueras de las grandes urbes o, incluso, en otros estados donde las restricciones por el virus eran menos severas y había mayor flexibilidad en cuanto a impuestos y nuevas leyes de perjuicio para sus negocios.
Las altas tasas hipotecarias 5q184i
De esta forma, Florida, Texas, Arizona y las Carolinas se afianzaron como lugares predilectos para residir. Grandes empresas, provenientes de California, Nueva York, Illinois o Massachussets, también trasladaron sus oficinas centrales a estas zonas como parte de uno de los mayores éxodos internos en EEUU.
A partir de marzo de 2022, junto a la crisis inflacionaria que llegó al 9,1%, el Banco Central de EEUU se vio obligado a emprender acciones drásticas, entre ellas 11 subidas consecutivas de las tasas de interés para llevarlas al 5,25%-5,50% donde se encuentran hoy.
La inflación y el ascenso casi paralelo de los intereses en los préstamos hipotecarios provocaron que la tendencia del mercado cambiara y se dirigiera al estancamiento. Esa tendencia persiste en la actualidad, cuando falta poco para concluir el tercer trimestre del año.
En octubre de 2023, la tasa hipotecaria llegó al 7,90% y por un par de semanas sobrepasó el 8%, la peor en varias décadas.
En abril de 2024 se encontraba en 7,29%. Debido a la sistémica caída de ventas durante más de dos años y a otros índices económicos, los bancos la han reducido para atraer compradores y buscar una recuperación en las ventas que sigue sin ocurrir. En la actualidad, el interés hipotecario se ubica entre 6,40% y 6,65%.
Las tasas hipotecarias y los altos precios no son las únicas razones por la que los compradores se encuentran a la espera, de acuerdo con los analistas.
“La gente parece estar más concentrada en el resultado de las elecciones presidenciales del 5 de noviembre que en las tasas”, coinciden los expertos.
La gente ha sufrido durante casi cuatro años los incesantes embates de la inflación. Otros cuatro años con un gobierno demócrata que afirma que la economía es sólida -cuando el 64% de los estadounidenses apenas llega a fin de mes- resulta insostenible para la mayoría de los estadounidenses.
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